Untitled Document

Campaña de recolecta de firmas contra este descabellado proyecto:

Haga clic aquí para bajarse el formulario en formato pdf

GRAN HOTEL AMB BAIXADOR*****

Modesta documentación para airear el secretismo que acostumbra a envolver este tipo de proyectos, recopilada por

LA VERITAT

diario renacentista de Castelldefels
http://file:///C:/Mis%20documentos/LA%20VERITAT%20WEB%20Antigua/www.amics21.com/laveritat

b) La lluvia de cometas que se aprecia encima del solar se debe a que la foto fue tomada durante la Navidad

- MEMORIA DEL PLAN ESPECIAL DE MEJORA URBANA DE ASIGNACIÓN DE USOS Y ORDENACIÓN DE VOLÚMENES DE LA PARCELA DEL PASEO MARÍTIMO 358-362, redactada por el arquitecto y el abogado de los promotores del proyecto (por favor, imprimir y repartir entre las gentes que no tienen acceso a Internet)

De forma preceptiva, l’alcalde o alcaldessa convocarà en audiència pública els veïns i les veïnes afectats per actuacions urbanístiques rellevants i per altres d’interès públic municipal.

[REGLAMENT DE PARTICIPACIÓ CIUTADANA DE CASTELLDEFELS] (Qué está de moda!)
Data Publicació: 12/06/2003]

"El Pla de Millora Urbana va ser aprovat inicialment per l'Alcalde de l'Ajuntament de Castelldefels en data 16 de juny de 2003, sotmès a informació pública mitjançant edictes publicats al diari "LA VANGUARDIA" del dia 21 de juny de 2003 i al BOP de Barcelona nú. 152 del dia 26 de juny de 2003, i, actualment está en fase d'aprovació provisional del Ple de l'Ajuntament de Castelldefels.

[Aclariments al Pla Especial d'Assignació d'ús Holeler a la Parcel·la stuada al Passeig Marítim Números 358-362 de Castelldefels, 17 d'octubre de 2003]"

Sin embargo, el punto 3 del "INFORME DE LA A.VV. DEL BAIXADOR dice textualmente (ver más abajo):

"3. - ALEGACIONES:
Primeramente alegamos que nadie ha tenido la más mínima intención de notificarnos y explicarnos el Plan Especial propuesto. Nuestro conocimiento se debió al intervenir en una conversación mantenida en nuestra presencia entre miembros del Ayuntamiento y la empresa directora del proyecto de urbanización del barrio, cuando ya había transcurrido la mayor parte del tiempo para presentar alegaciones. No hemos sido considerados como “interesados” según participa el edicto, ni hemos merecido la atención de estar informados sobre lo que se estaba planeando para la utilización de la parcela, a pesar de mantener contacto continuo a través de la Comisión de Seguimiento que controla la urbanización del barrio. Cuando en nuestros escritos y personalmente nos hemos interesado por el posible destino de la parcela, se nos ha contestado con vaguedades o evasivas; en concreto, ninguna información válida que pudiera aportar conocimiento sobre lo que estaba desarrollándose (...)"

El exceso de oferta pone en peligro su rentabilidad y hace prever una oledada de compras

Las fuertes inversiones realizadas hace tres años por algunos empresarios, atraídos por la rentabilidad del sector hotelero, han provocado un aluvión de aperturas, que se ha traducido en un cambio de ciclo en los hoteles urbanos. Esto hace prever una caída de la rentabilidad a corto y una oleada de ventas y fusiones para capear el temporal

La sobreoferta es consecuencia de las inversiones realizadas desde el 2000 en busca de “glamour”

Sol Meliá, la primera cadena española, se ha blindado ante el cambio de ciclo con su diversificación

NH inició en 1999 su expansión internacional, que ya representa cerca del 65% de su negocio

El sector hotelero en España puede perder alguna de sus estrellas en los próximos meses. Al menos eso es lo que pronostican Goldman Sachs o UBS que han puesto en cuarentena a los hoteles. La razón es la sobreoeferta de plazas hoteleras especialmente en las áreas urbanas, que no puede ser absorbida por el aumento del número de turistas. Esto ha provocado un cambio de ciclo que hace prever un proceso de consolidación a medio plazo.

Tanto es así que Goldman Sachs augura una recuperación para el sector en Europa pero se cuida mucho de dejar fuera a España. Una encuesta entre expertos del sector realizada por el banco de inversión señala que el mercado de hoteles en Madrid está “en crisis”. Según datos de Exceltur (asociación que agrupa a las 29 mayores compañías hoteleras de España) para el periodo 2003–2006 se prevé que en Madrid aumente la oferta de plazas un 40,2% mientras que el incremento del turismo entre 1992–2002 sólo creció un 5%. En Barcelona, la ocupación ha caído un 1,3% este verano respecto al año anterior debido al aumento de la plazas un 11%.

La situación no es nueva. Desde hace años, el Gremi d'Hotelers de Barcelona advierte de la sobrecapacidad del sector. Según Jordi Frigola, de la consultora Jones Lang LaSalle Hotels, en el año 2002 fue cuando se invirtió la tendencia en las grandes ciudades. Este exceso de oferta provoca que en temporada baja los hoteles de cuatro estrellas compitan en precio con los de tres estrellas, dice Inmaculada Ranera, directora de la consultora Christie & Co. Además, las consultoras inmobiliarias estiman que aumentarán las compras de hoteles.

Toda esta situación explica que Goldman Sachs y UBS hayan rebajado la recomendación de NH y tambén de Sol Meliá. Goldman recomienda infraponderar, si bien reconoce que “nuestros pronósticos del beneficio en NH han aumentado para reflejar el éxito del programa de reducción de costes, pero nuestra estimación de las ventas se ha reducido a tenor de las dificultades en España”.

La sobreoferta es la consecuencia lógica de las fuertes inversiones realizadas en nuevos hoteles durante los últimos tres años por pequeños constructores en busca de “glamour” y de grandes familias adineradas que perseguían un refugio para sus inversiones ante la crisis bursátil. Por tanto, era previsible que esa entrada de capital provocara un cambio de ciclo en el segmento hotelero. La primera consecuencia ha sido un fuerte descenso del ingreso medio por habitación (RevPAR), que en el caso de Tryp, filial de Sol Meliá, ha sido del 11% en el último trimestre de este año.

No obstante, el consenso de analistas es que el impacto para las cadenas hoteleras que cotizan en bolsa –Sol Meliá y NH– no será muy grande porque esta sobreoferta sólo afecta a los hoteles urbanos españoles y, fundamentalmente, porque tienen sus ingresos muy diversificados con otros segmentos de negocio. Además, los expertos coinciden en que “la situación se resolverá a partir del 2005–2006 cuando el mercado digiera el incremento de habitaciones”. Es cierto que “a medio plazo provocará bajada de precios y tensiones en la rentabilidad, pero a largo plazo el consenso no es ni mucho menos pesimista porque España parte de una situación muy deficitaria en su oferta urbana”, señalan los analistas consultados

En el caso de Sol Meliá, la primera cadena española y décima del mundo (la primera mundial en hoteles turísticos) con la gestión de 410 hoteles y más de 100.000 habitaciones, los hoteles urbanos representan la mitad de su negocio, y de ellos, el 75% está en España. La compañía reconoce que afecta directamente a su marca Tryp, pero asegura que “se está apreciando una recuperación paulatina de los hoteles urbanos, por lo que tenemos que seguir la sobreoferta hotelera con atención pero no una alarma. Una de nuestras grandes fortalezas es nuestra diversificación, que nos hace más fuertes que otras cadenas, como lo demuestran los resultados obtenidos en Latinoamérica”.

Por lo que respecta a NH, casi todo su negocio son hoteles urbanos, pero solo un 34% está en España. Juan María Soler, analista de Sabadell Banca Privada, señala que “este ejercicio ha sido transición” y recuerda que NH tiene también inversiones en otros mercados que empiezan a recuperarse como el alemán. El RevPAR en Alemania se ha incrementado un 15% en el segundo trimestre. El negocio internacional de NH se se reparte en un 26% en Alemania, 22% en Benelux, 13% en Latam y 4% en Suiza y Austria. En su conjunto el RevPAR de la cadena se ha mantenido estable. Esto sumado al ahorro de costes de un 6% y la mejora de las ventas en Sotogrande (propiedad en un 78% de NH) hace prever una mejora del resultado operativo (EBITDA) del 9%.

De hecho, Gabriele Burggio, presidente de NH, en 1999 ya anunció que prevía un cambio de ciclo y puso en marcha una estrategia de diversificación internacional. Fue entonces cuando compró Kranapolsky y entró en Alemania y México, de forma que esta actividad internacional representa ya el 65% de su negocio.

Pero lo que es más importante, esta cadena opera 238 hoteles con 34.000 habitaciones, y tiene el 60% de su capital en bolsa (free-float), lo que hace prever un movimiento corporativo que anima su cotización. Los rumores de mercado apuntan al Hilton.

Por si acaso, los empresarios hoteleros han iniciado contactos con el Ministerio de Industria en busca de ayuda económica “para reconvertir hoteles que ya han cumplido su ciclo, sin que sufra la empresa, ni sus empleados ni la zona afectada”. Su objetivo es que la Administración colabore en la transformación de los hoteles en apartamentos. Según fuentes del sector, esta solución permitiría a los empresarios resolver el problema del exceso de oferta, y paralelamente, el Gobierno lograría su objetivo de incrementar el mercado de viviendas en alquiler, como ha prometido el PSOE en su programa electoral.

El problema es que los hoteleros han ido demasiado lejos en su intento de crear un estado de opinión favorable a sus propósitos, declarando a los cuatro vientos que el turismo está en crisis para forzar una reconversión.

Esta actuación la ha calificado la patronal CEOE como “maniobras mediáticas interesadas de un lobby” para defender los intereses de grandes cadenas hoteleras, aludiendo a “la rentable recalificación de hoteles para usos residenciales”. Los propios hoteleros han comenzado a moderar su mensaje.

Lo cierto es que en la industria turística se han sumado dos fenómenos: una sobreoferta alimentada por el boom inmobiliario, y un cambio de hábitos en el turismo –en los últimos 15 años ha crecido un 100% el turismo residencial no reglado y han disminuido un 40% los viajeros con paquetes turísticos–, que obligan a un replanteamiento del negocio turístico español.

Desde luego, algo en lo que coinciden todos los expertos y analistas consultados es que este fenómeno de sobreoferta hotelera urbana no tiene nada que ver con la situación del mercado inmobiliario residencial. “Son dos cosas absolutamente diferentes, con ciclos distintos. Prueba de ello es que durante el año pasado los precios del sector inmobiliario residencial evolucionaron al alza, pero cayeron en los hoteles y este año podría repetirse.”

La evolución del turismo // LOS EFECTOS DEL AUGE DE LA CONSTRUCCIÓN
El 'boom' inmobiliario recorta ingresos al sector turístico español

[Noticia publicada en la página 018 de la edición de Lunes, 9 de agosto de 2004 de El Periódico - edición impresa]

• El número de extranjeros alojados en viviendas cedidas o de propiedad se ha doblado en 6 años
• El gasto medio por visitante cayó entre enero y junio el 6%, en parte por el uso de pisos gratuitos

El boom inmobiliario ha jugado una mala pasada al sector turístico español. El año pasado más de 10 millones de turistas se alojaron en su propia vivienda o de amigos y familiares cuando visitaron España, prácticamente el doble que siete años antes, con lo que este fenómeno supone de caída en el gasto turístico típico de esos visitantes. Sobre todo si se tiene en cuenta que los propietarios de estos inmuebles, que antes han sido turistas de hotel, camping o apartamento, los dejan también a familiares y amigos, y a veces los alquilan en negro.
Ésta es una de las razones que explican la caída del gasto medio por turista que se ha producido en los últimos ejercicios: un 5,9% en el primer semestre del año, una vez descontada la inflación, en relación al mismo periodo del 2003. Un turista de hotel gasta un 30% más que el que se aloja en una casa privada.
El fenómeno, unido al fuerte aumento de plazas hoteleras de los últimos años y la creciente competencia de destinos emergentes más baratos, ha acentuado la sensación de recesión en el sector hotelero, que se ha visto forzado a realizar rebajas en destinos de sol y playa en plena primera quincena de agosto.
En 1997, de los 39,5 millones de turistas extranjeros que se alojaron en el país, 5,2 millones lo hicieron en viviendas de su propiedad o de familiares y amigos, lo que en términos estadísticos se considera como alojamiento gratuito. En el 2003, esta cifra se había doblado, hasta 10,29 millones de turistas.

EL TURISMO AUMENTA UN 32,6%
En siete años, el número total de turistas extranjeros pasó de 39,5 millones a 52,4 (un 32,6% de aumento) pero casi la mitad de este incremento corresponde a personas que se alojaron en viviendas gratuitas. Y la tendencia sigue al alza. En los cinco primeros meses del 2004 la cifra de turistas extranjeros que utilizaron este tipo de alojamiento se elevó un 8,5% respecto al 2003.
Paralelamente, la planta hotelera se ha ampliado con casi 150.000 plazas más entre 1999 y el 2003, según la empresa de estudios DBK. La alianza Exceltur (formada por grandes cadenas hoteleras, agencias y compañías de aviación) añade que "en los cinco primeros meses del 2004, el número de plazas abiertas se incrementó un 4,8%, mientras que las pernoctaciones crecieron sólo un 2,1%, con la consiguiente caída de ocupación".

VISITANTES E INGRESOS
"Es la peor temporada de verano de los últimos años", afirma con contundencia el presidente del Grupo Sehrs, el mayor grupo turístico catalán, Ramon Bagó. "Al final, quizá las cifras de entradas de turistas serán iguales o superiores que las del año pasado, pero los ingresos y las rentabilidades de los hoteles bajarán", advierte.
Este verano muchos hoteles de la costa española ofrecían precios rebajados para la primera quincena de agosto. Hasta este año, la ocupación de estos primeros días siempre estaba asegurada. Los hoteleros de Baleares y de Canarias iniciaron este tipo de ofertas para el cliente español hace ya tres años, cuando flaqueó la demanda de alemanes y británicos, principales clientes de los turoperadores y que suponían más del 80% de los turistas de estos dos destinos.
Bagó vaticina que agosto no será suficiente para salvar la temporada de muchos hoteles y da por hecho que habrá cierres en la primera semana de septiembre. El día 3 de agosto se podía contratar desde España estancias en pensión completa en hoteles de cuatro estrellas de Calella por 45 euros para agosto.

[Noticia publicada en la página 004 de la edición de Martes, 10 de agosto de 2004 de El Periódico - edición impresa]

El euro y los vuelos baratos facilitan el auge de la segunda
residencia. Debe cambiar el trato fiscal

Los hoteleros catalanes confirman que tienen menos clientes que otros años, y que ni siquiera las rebajas de agosto han surtido efecto. A la crisis del sector turístico de temporada también ha contribuido el contagio de la euforia de los últimos años, que ha propiciado un crecimiento excesivo de la oferta hotelera. Si los expertos del sector hubieran afinado más, habrían detectado la tendencia que se ha acabado imponiendo. El euro ha estabilizado los precios y ha eliminado el riesgo del tipo de cambio a la hora de que un ciudadano de la UE se compre un apartamento en la costa
española. La liberalización del espacio aéreo europeo y la previsible caída de precio de los vuelos domésticos ha hecho el resto.

Para contar turistas ya no sirve el criterio de plazas ocupadas, ni el de divisas ingresadas. También son turistas los que se desplazan a su segunda residencia en
España --fija o de alquiler-- desde cualquier punto de Europa. A partir de este hecho, es comprensible que se mantenga el debate sobre cómo medir el beneficio y el coste del turismo. Sobre todo para establecer si, como actividad económica que exige mucha inversión pública municipal y autonómica, los apartamentos tienen un tratamiento fiscal adecuado.

Como demuestran estos artículos, el sector hotelero catalán empieza a hundirse como el Titanic. Si los promotores (y el Ayuntamiento de Castelldefels) siguen empeñados en construir el Hotel Amb Baixador*****, no nos queda más remedio que sospechar aún más de que podría tratarse de un futuro Megaputiclub, única rama de la economía que va con viento en popa y --nunca mejor dicho-- a toda leche...

Un ciudadano ejemplar ha tenido que trasladarse hasta el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña para conseguir copia de la sentencia sobre el controvertido solar, copia que el Ayuntamiento de Castelldefels no le quiso entregar. Como es natural, este ejemplar ciudadano inmediatamente ha entregado copia de la sentencia a LA VERITAT. ¡Gracias mil!

A continuación, copia de un artículo publicado por el diario TRIBUN@ BAIX de marzo 2004:

Identificació de la sessió
Núm.: 30/2003
Caràcter: Ordinària, 1a convocatòria
Data: 2 d’octubre de 2003
Horari: de 18,05 a 18,49 hores
Lloc: Sala de Comissions de la Casa Consistorial
Hi assisteixen:
Antonio Padilla Reche Alcalde - President
Montserrat Pallarés Parellada 2a Tinenta d'alcalde
Miguel Ángel Murillo Díaz 3r Tinent d'alcalde
Mireia Ferré i Martí 4a Tinenta d'alcalde
Juan-Manuel Patón Barnés 5è Tinent d'alcalde
Ma Carme Sánchez Martín 6a Tinenta d'alcalde
Ha excusat l’absència
Pedro Sanz Sánchez 1r Tinent d'alcalde
Actua de secretari el senyor José Antonio Andrés Hernández, secretari general de la Corporació Municipal, qui estén la present acta, i assisteix l'interventor municipal, senyor José-Luis Iranzo Sancho.
Constatada l'existència de quòrum legal per a la seva vàlida celebració en primera convocatòria, el President obre la sessió, d'acord amb l'ordre del dia de la convocatòria i de la manera següent:
PUNT 12è.- DONAR COMPTE I COMPLIMENT DE LA SENTÈNCIA RECAIGUDA EN EL RECURS CONTENCIÓS ADMINISTRATIU, NÚMS. 246/99, INTERPOSAT PER HERNANOSNA, S.L., CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS PLAGOZ, S.L. I DON SIMON BELSO BUSTAMANTE.
Atès que el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, Secció Primera, Sala Contenciosa Administrativa, en data 26 de febrer de 2003, notificada en data 05-09-2003, ha dictat Sentència núm. 303/2003 en Recurs contenciós administratiu, interposat per HERNANOSNA,S.L., CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS PLAGOZ, S.L. i DON SIMON BELSO BUSTAMANTE com successors processals dels inicialment recurrents senyors JAIME RIS PENADES, JOSE TORREGROSA GIRO i LAZARO MARTOS CASTILLEJOS. La part dispositiva de la Sentència de la Secció Primera del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya esmentada, estableix:
“FALLEM: En els presents recursos contenciosos-administratrius acumulats núms. 121/1999 i 246/1999, PROMOGUTS PER LES ENTITATS MERCANTILS HERNANOSNA,S.L., CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS PLAGOZ, SL. I DON SIMON BELSO BUSTAMANTE com a successors processals dels inicialment recurrents SENYORS JAIME RIS PENADES, JOSE TORREGROSA GIRO I LAZARO MARTOS CASTILLEJOS:
Primer.- DESESTIMEM els recursos respecte dels 9.863 metres quadrats qualificats en el Pla General Metropolità de Barcelona de zona 7b, equipaments comunitaris i dotacions de nova creació de caràcter local, a què es refereix la resolució de l’Ajuntament de Castelldefels de 17 de novembre de 1998 impugnada, que es declara ajustada a dret.
Segon.- DESESTIMEM els recursos quant als 1.586 m2 qualificats amb clau 5 (zona destinada a vial públic), confirmant en tal extrem el Decret municipal igualment impugnat d’11 de gener de 1999.
Tercer.- ESTIMEM EN PART els recursos quant als 7.581 m2 qualificats amb clau 6b (parcs i jardins urbans de nova creació de caràcter local), anul·lant en tal extrem el Decret municipal d’11 de gener de 1999 i declarant el dret dels recurrents a l’expropiació dels esmentats 7.581 m2.
Quart.- Amb anul·lació de la resolució del JURAT D’EXPROPIACIÓ DE CATALUNYA, Secció de Barcelona, igualment impugnat, i ESTIMANT PARCIALMENT els recursos, fixem com a preu just total per als indicats 7.581 m2 objecte d’expropiació la quantitat de QUATRE-CENTS DIVUIT MILIONS SIS-CENTES SETANTA-QUATRE MIL SET-CENTES CINQUANTA PESSETES (418.674.750.-pessetes), equivalents a 2.516.285,03 Euros, més els corresponents interessos legals, a determinar en execució de sentència”.
Atès el que disposen els articles 104 i concordants de la Llei Reguladora de la Jurisdicció Contenciosa Administrativa.
Atès que l’adopció d’aquest acord és atribució d’aquesta Comissió de Govern en virtut de les delegacions conferides per l’alcaldia mitjançant Decret de 17 de juny de 2003, la Comissió de Govern, per unanimitat,
ACORDA:
Primer.- Disposar el compliment de la Sentència esmentada en els seus termes exactes.
Segon.- Comunicar el present acord a l’interessat per al seu coneixement i efectes oportuns i a la Secció Primera de la Sala Contenciosa Administrativa del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya.

Dice el Sr. Sau que “hay una sentencia judicial en firme que obliga al Ayuntamiento a pagar 500 millones (de pesetas = 3 millones de euros) si no se aprueba la calificación del solar particular (...)”.

“El Castillo de Castelldefels albergará el año que viene un Centro de Interpretación Histórica de la ciudad, una vez terminadas las obras de mejora que se están realizando, y que cuentan con un presupuesto de 6 millones de euros. El futuro equipamiento explicará cómo era la ciudad durante la época medieval, así como el fenómeno de los piratas y de los bandoleros que amenazaban la Mediterránea en la edad moderna (...)”

¡O sea que se van a gastar 6 millones de euros para explicarnos cómo eran los bucaneros en la edad moderna, pero no quieren gastarse 3 millones de (nuestros) euros para salvar el último trozo de playa con vistas al Macizo del Garraf que nos queda en el Castelldefels de la edad contemporánea!

"Riviera
Castelldefels, Spain
Phone: +34 (0) 936 651 400

Single from Euro18.00 - Euro 21.00 (Habitación individual)
Double from Euro 27.00 - Euro 33.00 (Habitación doble)
Parking available
Bar
Restaurant
Credit cards accepted"

El prestigioso semanario "EL TRIANGLE", en su número 670, del 16 de febrero 2004, página 15, publica un largo artículo sobre el Hotel Amb Baixador*****

El diario "TRIBUN@ BAIX", núm 16, febrero 2004, publica el siguiente artículo (pág. 3):

Más material para l@s ciudadan@s que quieran presentar denuncias con pies & cabeza & seny contra este descabellado proyecto:

EDICTE de 5 de febrer de 2004, sobre una resolució del conseller de Política Territorial i Obres Públiques referent a tots els municipis del litoral de Catalunya.

El conseller de Política Territorial i Obres Públiques ha adoptat, en data 4 de febrer de 2004, la resolució següent:

Vista la proposta de la Secretaria per a la Planificació Territorial, i d'acord amb els fonaments que s'hi exposen, he resolt:

.1 Suspendre, a l'empara de l'article 70.1 de la Llei 2/2002, de 14 de març, d'urbanisme, la tramitació del planejament urbanístic derivat i l'atorgament de determinades llicències en el sòl no urbanitzable i en el sòl urbanitzable no delimitat que estan compresos dintre d'una franja de 500 metres d'amplada, aplicada en projecció horitzontal terra endins, des del límit interior de la ribera del mar, en tot el litoral de Catalunya, com a mesura cautelar per garantir l'eficàcia del Pla director urbanístic del sistema costaner, actualment en formació.
En concret, se suspèn la tramitació de:
a) Els plans especials urbanístics en sòl no urbanitzable i en sòl urbanitzable no delimitat.
b) Els plans parcials urbanístics de delimitació en sòl urbanitzable no delimitat.
c) L'atorgament de les llicències d'edificació i les llicències per a obres provisionals en sòl no urbanitzable i en sòl urbanitzable no delimitat.
Els municipis als quals afecta aquesta suspensió són els següents: l'Armentera, Cadaqués, Castelló d'Empúries, Colera, l'Escala, Llançà, el Port de la Selva, Portbou, Roses, Sant Pere Pescador, Torroella de Montgrí, Pals, Begur, Palafrugell, Mont-ras, Palamós, Calonge, Castell-Platja d'Aro, Santa Cristina d'Aro, Sant Feliu de Guíxols, Tossa de Mar, Lloret de Mar, Blanes, Malgrat de Mar, Santa Susanna, Pineda de Mar, Calella, Sant Pol de Mar, Canet de Mar, Alella, Arenys de Mar, Caldes d'Estrac, Sant Vicenç de Montalt, Sant Andreu de Llavaneres, Mataró, Cabrera de Mar, Vilassar de Mar, Premià de Mar, Premià de Dalt, Teià, el Masnou, Montgat, Badalona, Sant Adrià de Besòs, Barcelona, el Prat de Llobregat, Viladecans, Gavà, Castelldefels, Sitges, Sant Pere de Ribes, Vilanova i la Geltrú, Cubelles, Cunit, Calafell, el Vendrell, Roda de Barà, Creixell, Torredembarra, Altafulla, Tarragona, Vila-seca, Salou, Vinyols i els Arcs, Cambrils, Mont-roig del Camp, Vandellòs i l'Hospitalet de l'Infant, l'Ametlla de Mar, el Perelló, l'Ampolla, Deltebre, Sant Jaume d'Enveja, Amposta, Sant Carles de la Ràpita i Alcanar.
.2 Precisar que:
a) La suspensió de tramitacions abasta tots els plans urbanístics derivats que, a l'entrada en vigor de la suspensió, no estiguin resolts definitivament d'acord amb l'article 90.1 a) i b) de la Llei d'urbanisme, promoguts en sòl no urbanitzable dins de la franja dels 500 metres i en sòl urbanitzable no delimitat emplaçat totalment o parcialment dins de la franja esmentada.
b) La suspensió de l'atorgament de llicències abasta totes les sol·licituds en curs de tramitació referides a qualsevol ús, incloses les obres noves d'ampliació de construccions ja existents, quan les construccions es projectin o estiguin emplaçades totalment o en part dins de la franja de 500 metres.
c) S'entén que són sol·licituds en curs de tramitació, als efectes del que estableix l'apartat anterior, les que es troben en les situacions següents:
Quan és exigible la informació pública, aquelles en què encara no s'ha tramès l'edicte al Butlletí Oficial que correspongui.
Quan no és exigible la informació pública, aquelles en què encara no ha transcorregut el termini per entendre-les resoltes per silenci administratiu, sense haver-se adoptat cap resolució de tràmit o bé definitiva.
.3 Determinar que la durada de la suspensió de tramitacions i de llicències acordada és fins a l'aprovació inicial del Pla director urbanístic del sistema costaner i, com a màxim, per un any, sens perjudici de la suspensió preceptiva que s'acordi juntament amb l'aprovació inicial esmentada.
.4 Incorporar a aquesta Resolució la documentació gràfica de delimitació dels àmbits subjectes a la suspensió de tramitacions i de llicències, format per 10 plànols, a escala 1/50.000, que abasten els trams de costa següents:
Plànol 1. Tram costaner: Portbou-l'Escala.
Plànol 2. Tram costaner: Torroella de Montgrí-Santa Cristina d'Aro.
Plànol 3. Tram costaner: Tossa de Mar-Arenys de Mar.
Plànol 4. Tram costaner: Caldes d'Estrac-Montgat.
Plànol 5. Tram costaner: Badalona-Castelldefels.
Plànol 6. Tram costaner: Sitges-el Vendrell.
Plànol 7. Tram costaner: Roda de Barà-Salou.
Plànol 8. Tram costaner: Cambrils-Vandellòs.
Plànol 9. Tram costaner: l'Ametlla de Mar-Deltebre.
Plànol 10. Tram costaner: Sant Jaume d'Enveja-Alcanar.
.5 Disposar la publicació d'aquesta Resolució al DOGC i anunciar-la en dos diaris de la premsa periòdica de més divulgació a Catalunya.
.6 Determinar que la suspensió de tramitacions i de llicències acordada entra en vigor el mateix dia de la publicació al DOGC.
.7 Donar compte d'aquests acords a la Comissió d'Urbanisme de Catalunya, a les comissions territorials d'Urbanisme i a la Subcomissió d'Urbanisme del municipi de Barcelona en les seves properes sessions, així com a tots els ajuntaments afectats.
Contra aquesta Resolució, que exhaureix la via administrativa, es pot interposar recurs potestatiu de reposició, de conformitat amb el que preveuen els articles 107.1, 116 i 117 de La Llei 30/1992, de 26 de novembre, de règim jurídic de les administracions públiques i del procediment administratiu comú, davant el titular d'aquest Departament, en el termini d'un mes comptador des de l'endemà de la seva notificació o publicació al DOGC; o bé es pot interposar recurs contenciós administratiu, de conformitat amb el que es preveu a l'article 116 de la Llei esmentada i a l'article 25 de la Llei 29/1998, de 13 de juliol, reguladora de la jurisdicció contenciosa administrativa, davant la Sala Contenciosa Administrativa del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya en el termini de dos mesos comptadors des de l'endemà de la seva notificació o publicació al DOGC, sens perjudici que es pugui interposar qualsevol altre recurs que es consideri procedent.
La documentació gràfica de delimitació dels àmbits subjectes a la suspensió de tramitacions i de llicències acordada restarà a disposició del públic a l'arxiu de planejament de la Direcció General d'Urbanisme del Departament de Política Territorial i Obres Públiques, avinguda Josep Tarradellas, 2-6, planta baixa, 08029 Barcelona, i als Serveis Territorials d'Urbanisme de Girona, Cristòfol Grober, 2, 17001 Girona; de Tarragona, Anselm Clavé, 1, 43004 Tarragona, i de les Terres de l'Ebre, Nou de la Vall, 10-12, 43500 Tortosa.
Barcelona, 5 de febrer de 2004
Mercè Albiol i Núñez
Secretària de la Comissió d'Urbanisme
de Catalunya
(04.036.039)

Última versión del plano del proyecto que ha caído en las manos de LA VERITAT (2 de febrero 2004):

Observen como los 7048 metros cuadrados que nos prometieron como "parque de nueva creación" ya aparece abarrotados de aparcamientos (unos 200). El pequeño círculo marcado con una "A" debe ser la zona verde o un pipicán.

Según el acta de la Comisión Informativa de Urbanismo, Vía Pública y Medio Ambiente del 19 de noviembre de 2004, el concejal de Convergencia i Unió (CiU), Sr. Falomir, se abstuvo en la votación sobre EL Plan Especial de la parcela que deberá acoger el Hotel Amb Baixador*****.

Un mes más tarde, en el Pleno del 18 de diciembre, como por arte de magia, el Grupo Municipal de CiU votó a favor del citado Plan Especial.
Mientras tanto, la portavoz de Ciu Castelldefels, Sra. Fabiola Roig, afirma en diferentes publicaciones locales que todavía no existe ningún proyecto concreto para este solar. La Sra. Roig no parece haberse enterado de que existe un preproyecto de los promotores del Hotel*****, y que el acta del mencionado Pleno dice textualmente (Punto 10, página 17):

“2º.- Aprobar provisionalmente el Plan Especial de Mejora Urbana de Asignación de Usos y Ordenación de Volúmenes de la Parcela del Paseo Marítimo, 358-362, de Castelldefels, promovido por la iniciativa privada y redactado por el arquitecto Pere Solans Buxasas y el abogado Xavier Xifra Triadú.

3º.- Transmitir copia del expediente administrativo debidamente diligenciado, así como tres ejemplares del Plan Especial mencionado a la Comisión Territorial de Urbanismo de Barcelona, instando su aprobación definitiva.”

¿Qué les pasa a nuestros representantes del pueblo, que en menos de un mes logran cambiar diametralmente su voto?
Por ejemplo, el Concejal de Medio Ambiente, Sr. Màxim Costa (AVVIC), que en el Pleno votó contra el Plan Especial, en la arriba citada Comisión se derretía por el proyecto. Pero dejemos que hablen las actas:

“El Sr. Costa cree que este traslado que se propone podría conseguir la mejora de la estación que tenemos ahora e incluso que el apeadero se convierta en la estación más importante del municipio y para conseguir esto, se requieren unas condiciones que ahora evidentemente no tenemos. Al mismo tiempo, indica que con la construcción del nuevo hotel, que es una actividad limpia, se pueden crear muchos nuevos puestos de trabajo.”

¿Qué demonios ha pasado entre el 19 de noviembre y el 18 de diciembre?
Quien calcula compra en SEPU

Según el informe del Arquitecto Municipal (10 de junio 2003, Ref. 9538), la superficie del Hotel podría ser de 10.000 m2 y tener una altura de 24 metros (equivalentes a un edificio de 8 plantas)
(continuará...)

Plataforma Ciudadana contra un Hotel***** de 24 metros de Altura en la Playa de Castelldefels

En el mismo frente marítimo de Castelldefels, en una posición estratégica única, entre la vía del ferrocarril y el Paseo Marítimo, justo al lado de poniente del viaducto que une el barrio de Bellamar con la playa (Vox Populi: “Puente de Bellamar”), se encuentra una finca de casi dos hectáreas (aprox. 19.020 m2).

Durante años, este solar sirvió como aparcamiento para los visitantes de nuestra playa y acogió numerosos circos y juegos infantiles comerciales.

El Pleno Municipal celebrado el 18 de diciembre de 2003, recalificó el solar, que era de clave 7b, para que sobre él se pudiera construir un hotel de aprox. 20 metros de altura, 108 de fachada (orientada al mar) y 66 metros de anchura.

Todas las edificaciones colindantes (Paseo Marítimo) tienen una altura máxima de 10 –12 metros. Autorizar la construcción de un nuevo edificio de 20 metros de altura crearía un precedente muy peligroso para la fachada marítima de Castelldefels.

A cambio de que el gobierno de Castelldefels (PSC, ICV/EUiA, AVVIC) autorice la construcción del hotel, los promotores cederían gratuitamente una zona pública destinada a parque de unos 7.048 metros cuadrados de superficie y construirían un nuevo apeadero de “Castelldefels-Platja” justo al lado del hotel. Los costes de ajardinado del parque urbano, de los nuevos viales y de la construcción del nuevo apeadero correrían a cargo de los promotores, hasta un máximo de 1.200.000 euros.

El parque urbano de nueva creación estaría situado detrás del nuevo hotel, sin vistas al mar.

El nuevo apeadero estaría ubicado entre este parque urbano y la vía del ferrocarril. Entre ésta y el solar se crearía una nueva calle, que uniría el nuevo apeadero con el barrio del Baixador, pasando por debajo del Puente de Bellamar. En su memoria de mayo de 2003, los promotores afirman:

“Se encuentra en un estado muy avanzado de negociación la firma de un convenio entre el Ayuntamiento de Castelldefels, RENFE y la propiedad, mediante el cual ésta se compromete a financiar la construcción de un nuevo apeadero situado entre la franja de terreno entre la vía del ferrocarril y el espacio calificado como verde público (clave 6a).”

Si las conversaciones con RENFE están “tan avanzadas”, por qué en el plano que adjuntan a la citada memoria, el nuevo apeadero dibujado tiene unos andenes de 50 metros de longitud, cuando los andenes del antiguo apeadero tienen una longitud de casi 200 metros. Además, un tren de cercanías con 6 vagones tiene una longitud de casi 150 metros y en verano se acumulan miles de viajeros, que van y vienen de la playa. ¿A ningún arquitecto presente el las “negociaciones” se le ocurrió preguntarle a RENFE la longitud estándar de los andenes de una estación?

Mientras tanto, después de las obras de reurbanización del barrio del Baixador, en el antiguo apeadero se ha eliminado un importante número de plazas de aparcamiento.

No entendemos como cerca del nuevo apeadero se podrán construir las 200 plazas de aparcamiento que se citaron en el Pleno Municipal del 18 de diciembre de 2003 fuera del nuevo parque urbano, ya que un párking subterráneo debajo del nuevo hotel sería enormemente costoso de hacer, vista la cercanía del mar y el carácter arenoso del suelo del solar. Como ejemplo: entre el restaurante “Bañosca” y el Puente de Bellamar actualmente se está construyendo un pozo de bombeo de unos 10 metros de profundidad, que está trayendo muchos problemas. Desde meses hay una bomba funcionando día y noche para achicar el agua del pozo.

La falta de seriedad de la memoria de los promotores salta a la vista en varios puntos. Por ejemplo, en la página 19 dice textualmente:

“Además, los propietarios-promotores asumen el coste hasta un importe máximo de 1.200.000 euros (un millón doscientos mil euros), en concepto de inversión para la urbanización de la zona verde y para la construcción del nuevo apeadero de RENFE en el municipio de Castelldefels. Esta nueva infraestructura se ha de situar, de acuerdo con las diversas conversaciones mantenidas con RENFE, en frente de los terrenos calificados como clave 6b de este planeamiento, dónde todavía quedan restos de un antiguo apeadero”.

Los “restos” a los que se refieren los promotores es una caseta (hoy habitada), que RENFE construyó a principios de los años 1960. El apeadero de Castelldefels jamás tuvo otra ubicación que la presente.

En toda la memoria, se le da gran importancia a desplazar el apeadero al lado del hotel., un hecho que preocupa a muchos vecinos, sobre todo teniendo en cuenta que uno de los más grandes problemas que tienen los mega-prostíbulos tipo “Riviera” son precisamente los aparcamientos. Este preocupación ciudadana se incrementa cuando en la página 29 de la citada memoria leemos:

- Planta baja: Se admite el uso dormitorio y los usos complementarios de actividad como salones, bar-musical, salas de reuniones, cocina-comedor, almacén,...
- Plantas piso: dormitorios y espacios complementarios.
- Planta cubierta: Cubierta plana con alojamientos de las instalaciones necesarias para la edificación que no computarían a efectos de edificabilidad ni altura.
- Plana subterráneo: La primera planta subterránea se podrá destinar a usos complementarios como salones, bar-musical, salas de reuniones, cocina, comedor, almacén, aparcamiento, etc. siempre que no supongan estancia permanente del personal.”

Dos “bares musicales” en un hotel de 5 estrellas, cuando es harto sabido que los pocos bares musicales que existen en Castelldefels reciben frecuentes visitas de la policía local por exceso de ruido. De un “hotel con bares musicales” a unos “bares musicales con habitaciones” puede haber un pequeño pasito administrativo...

Otro argumento que se esgrime repetidamente en la memoria, es que el hotel aumentará el interés de Castelldefels como “ciudad turística”, sin definir el tipo de turismo que queremos. Un bloque de 108 x 20 x 66 metros en un Paseo marítimo ya de por sí bastante feo (si no miramos al mar) no fomentará precisamente el turismo de calidad (que es el que deja pasta gansa). Al contrario: el turismo de calidad está harto del culto al feísmo que se practica en las costas catalanas y se van a Croacia, Turquía etc., que además son mucho más baratos.

La lectura detenida de la memoria de los promotores del hotel recuerda el proyecto de Parque Temático de Ca n’Aymerich. Primero, el proyecto no parece haber sido desarrollado con la suficiente seriedad. Segundo, las empresas promotoras no parecen tener la envergadura necesaria para llevar a buen término un proyecto de esta índole. Cuando una de ellas tiene su sede en un 6º 3ª de una calle de Barcelona , no podemos evitar recordar aquél famoso buzón abollado de la “multinacional” Llac Tropical, promotora del difunto proyecto de Parque Temático de Ca n’Aymerich...

Sin embrago, la ciudadanía critica con este proyecto no puede oponerse diametralmente a la construcción del hotel.

Estamos convencidos de que un proyecto alternativo decente sería aceptable para la mayoría de los vecinos, como podría ser:

- Dejar el Apeadero donde está, creando aparcamientos a la derecha e izquierda del mismo
- Reducir altura del Hotel a la altura de los demás edificios (10 –12 metros)
- Construir el Hotel en la parte trasera de la parcela, con una arquitectura respetuosa con el buen gusto
- Integrar el nuevo Parque Público con la playa, desviando la calzada del Paseo Marítimo hacia el interior del solar hasta el Puente de Bellamar. Esto tendría la ventaja de que en este tramo, el Paseo Marítimo dejaría de ser una pista de fórmula 1, y que el parque y la playa serían una unidad inseparable (como se ha hecho en parte Gavà). En el nuevo parque podría (sobre)vivir una interesante flora de la costa mediterránea...

APROBACION INICIAL DE UN PLAN ESPECIAL DE MEJORA URBANA DE ASIGNACION DE USOS Y ORDENACION DE VOLUMENES DE LA PARCELA DEL PASEO MARITIMO Nº 358 – 362 EN CASTELLDEFELS

1. – ANUNCIO:
El Alcalde de la villa ANTONIO PADILLA RECHE publica un edicto fechado el 17 de junio del 2.003, notificando la aprobación inicial del plan señalado en el título, formulado por la iniciativa privada y redactado por el arquitecto PERE SOLANS BUXASAS y el abogado XAVIER XIFRA TRIADU, que es sometido a información pública dando un mes de plazo para que puedan presentarse alegaciones y señalando que es un acto de trámite contra el cual no cabe interponer ningún tipo de recurso, sin perjuicio que puedan presentarse contra la resolución definitiva.
En el punto cuarto del edicto queda aclarado que debe notificarse a los interesados.
2. - CONTENIDO:
Obtenida la información en el Ayuntamiento, comprensiva de una memoria y un pliego de planos, entramos en conocimiento que se trata de delimitar y desarrollar la parcela de 19.020 m2 aproximadamente de superficie, calificada como 7b en el vigente Plan General Metropolitano y establecer la cesión obligatoria gratuita del resto de terrenos, precisando las condiciones de edificación. Se justifica el destino por la falta de plazas hoteleras y se extienden en una glosa sobre lo idóneo de la finalidad y del sitio elegido, subrayando que se han establecido negociaciones con Renfe para instalar un nuevo apeadero enfrente de la parcela, que se destinará un espacio para zona verde y que la promotora destinará hasta un total de 1.200.000 euros para participar en los gastos a éste fin, destacando lo muy apropiado que resulta la presencia del apeadero, pues facilita a los clientes del hotel un servicio cómodo de intercomunicación con la metrópoli y otros alcances.
3. - ALEGACIONES:
Primeramente alegamos que nadie ha tenido la más mínima intención de notificarnos y explicarnos el Plan Especial propuesto. Nuestro conocimiento se debió al intervenir en una conversación mantenida en nuestra presencia entre miembros del Ayuntamiento y la empresa directora del proyecto de urbanización del barrio, cuando ya había transcurrido la mayor parte del tiempo para presentar alegaciones. No hemos sido considerados como “interesados” según participa el edicto, ni hemos merecido la atención de estar informados sobre lo que se estaba planeando para la utilización de la parcela, a pesar de mantener contacto continuo a través de la Comisión de Seguimiento que controla la urbanización del barrio. Cuando en nuestros escritos y personalmente nos hemos interesado por el posible destino de la parcela, se nos ha contestado con vaguedades o evasivas; en concreto, ninguna información válida que pudiera aportar conocimiento sobre lo que estaba desarrollándose.
De forma urgente, se celebró una sesión de Junta Directiva a la que siguió un pequeño sondeo entre comerciantes y vecinos del barrio, que determinaron la presentación, dentro del tiempo hábil, de un pliego de cuatro páginas de alegaciones dirigidas al Alcalde en fecha 23 de julio, nº 16.264 de registro de entrada, donde resumimos de forma improvisada nuestra posición. Cabe añadir, que nuestra Asociación ya ha intervenido en otras ocasiones, para manifestar la opinión vecinal en lo tocante al traslado del apeadero, la cual es manifiestamente contraria al cambio de emplazamiento. DAMOS AQUÍ POR REPRODUCIDO EL TEXTO COMPLETO DE LA CARTA CON NUESTRAS ALEGACIONES CUYO RESUMEN FINAL DICE ASI::
- Menos censura y más transparencia para una colaboración real.
- Prioridad para equipamientos en un barrio para vivir.
- Conformidad sobre la condición turístico-metropolitana.
- Reducción de contribuciones especiales en consonancia con el predominio del uso foráneo e interés general.
- Aceptación condicionada de la construcción del hotel.
- Satisfacción por parque urbano.
- Mantener el apeadero en su actual emplazamiento.
- Reforzar la capacidad de aparcamiento público.
.
4. - ANALISIS DE LA OPERACIÓN:
Con mayor disponibilidad de tiempo, creemos que estamos obligados a establecer un análisis que permita obtener conclusiones válidas, partiendo de valoraciones entre las que debe incluirse necesariamente la correspondiente a la operación inmobiliaria.. Tal y como se han desarrollado los acontecimientos es totalmente seguro que todavía no poseemos toda la información precisa para debatir el tema, puesto que ya hemos podido comprobar que el Ayuntamiento no ha considerado que debía ponernos en antecedentes, por lo tanto, vamos a utilizar únicamente los datos que buenamente han llegado a nosotros hasta ahora, añadiendo algunos de los que hemos solicitado al exterior por considerar que son imprescindibles para situar el alcance de la propuesta.
4.1.- PROPIEDAD DE LA PARCELA: Según documentos recientemente expedidos, atestiguan que actualmente la propiedad de la parcela recae:
En cuanto al 45 %: a: HERNANOSNA S. L. Calle Rocafort nº 241 6º 3ª Barcelona
En cuanto al 45 % a: CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS PLAGOZ S.L.
Plaça Sant Oleguer nº 15. Terrassa.
En cuanto al l0 % a: Simón Belso Bustamante, c/ Santa Teresa nº 2 Sant Just Desvern
Estos actuales propietarios, firmaron la escritura de compra-venta de la parcela delante del notario de Barcelona Dº Juan Manuel Jorge Romero el 27 de abril del 2.001, adquiriendo la finca a los tres antiguos propietarios, que resultan ser los siguientes particulares:
- José Torregrosa Giró, calle Juan Obiols nº 11-13, 2º 1ª Barcelona
- Lázaro Martos Castillejos, Avda. 303 nº 105 Castelldefels
- Jaime Ris Panadés, G. Vía Corts Catalanes nº 421 5º 2ª Barcelona
Estos últimos, suponemos que debieron comprarla a “BAÑOS DE CASTELLDEFELS“ por terceras e iguales partes indivisas, quién a su vez debió recibirla de Costas juntamente con el resto de antiguos terrenos de la zona de dominio, mediante una operación de compensación, según plan aprobado por la antigua Dirección General de Puertos y Señales Marítimas.
4. 2. - PRECIOS: El valor de la venta se estipuló en seiscientos millones de pesetas con cláusula resolutoria, de los que el 10 % fueron pagados al contado y para el resto se extendieron siete pagarés de pago aplazado. No obstante, hay un sorprendente embargo promovido por EURODILLON INVERSIONES S. L. sobre la participación de HERNANOSNA, en reclamación de 25.664´8 euros, por incumplimiento de la liquidación de impuestos patrimoniales.
En los antecedentes urbanísticos y jurídicos, hay una larga reseña sobre: petición y recalificación del suelo; interpretación de la clave 7b y la posibilidad de expropiación forzosa total, lo que al parecer se ha tratado de evitar. El 6 de mayo de 1.996 la propiedad pidió la recalificación, en el sentido de pasar de zona de equipamientos a suelo residencial a cambio de ceder gratuitamente al Ayuntamiento la parte correspondiente a zona verde y el 18 de mayo de 1.998 el Ayuntamiento estipuló el justiprecio de tasación de la parcela en la considerable cifra de 1.755.825.000 pesetas, la cual fue sometida al Jurado de expropiación de Catalunya. Siguieron trámites y negociaciones, hasta materializarse la compra-venta referida en el anterior capítulo, previendo tres destinos para la distribución de los 19.020 m2 de superficie de la parcela que fueron recurridos por la propiedad.
Clave 7b: Equipamiento comunitario de nueva creación de carácter local. Tiene una superficie de aproximadamente 9.790 m2. Supuestamente un hotel de alto nivel.
Clave 6b: Parque urbano de nueva creación de carácter local. Tiene una superficie aproximada de 7.048 m2.
Clave 5 : Viales públicos. Tiene una superficie aproximada de 2.182 m2.
En la Comisión de Gobierno de 2 de Octubre del 2.003 aparece la sentencia recaída en el recurso contencioso administrativo nº 246 / 99 interpuesto por los tres actuales propietarios, por la que el Ayuntamiento desestima los recursos correspondientes a la calificación de terrenos según las claves 7b y 5 por considerar que están ajustadas a derecho y estima, en parte, el relativo a la clave 6b como terrenos expropiados, estableciendo el justiprecio de 418.674.750 pesetas más los correspondientes intereses legales, a determinar en ejecución de sentencia. Según ésta misma sentencia aparecen reajustadas las respectivas superficies que pasan a ser de 9.863, 7.581 y 1.586 m2, según el orden señalado más arriba.
4.3.- EXAMEN DE LAS MOTIVACIONES : A nosotros nos toca hacer una exposición desde la óptica del barrio, lo cual no quiere decir que únicamente consideremos relevante nuestra afectación; porque somos conscientes de que no estamos solos y que, como mínimo, hay presentes dos filosofías de usos que colisionan entre sí en varios aspectos; de un lado, la de un barrio para vivir y de otro, la de zona metropolitana y capital turística de interés general a la que debe dotarse de infraestructura adecuada. Se trataría de buscar un equilibrio tolerante, pero nosotros reclamamos coherencia en las decisiones y respeto hacia nuestros derechos y necesidades básicas. Convendría establecer una escala en grados de interés, distinguiendo entre el relativo a vecinos del correspondiente a la zona y decidir lo que es prioritario asumiendo responsablemente las consecuencias derivadas de la solución elegida.. De esto venimos hablando desde hace mucho tiempo sin que, por el momento, hayamos podido conseguir que los responsables se den por enterados.
Entendemos que la instalación de un hotel como equipamiento privado es coherente con el objetivo que se persigue de convertirnos en capital turística del Baix-Llobregat, pero no es el único tipo de instalación adecuado para la zona. En el punto 3 de la memoria, apartado 2, se considera justificado el plan especial debido esencialmente al interés público y social (tened bien presente ésta justificación). Se menciona que la limitación de plazas hoteleras se debe al agotamiento de las posibilidades existentes y se destaca la revalorización adicional de la parcela edificable, al disponer de un apeadero que debe situarse precisamente enfrente del proyectado hotel, sin pararse a considerar que el beneficio de dicha revalorización pasa directamente a engordar el de la operación inmobiliaria, de la misma manera que aportar 1.250.000 euros para contribuir a los gastos de construcción de un apeadero que ya existe, es malgastar lo que el barrio necesita para destinos propios.
Continuando con el apeadero, admitimos que si bien de forma mayoritaria se confirma el rechazo también se encuentran comerciantes y vecinos que rehuyen su proximidad porque consideran que la mayoría de ciudadanos que transporta el tren no favorecen sus posibilidades comerciales específicas, mientras que contrariamente contribuyen al desorden e incrementan la suciedad, haciendo gala de una manifiesta falta de respeto hacia la vida interior del barrio. En éste aspecto hemos obtenido indistintamente opiniones de residentes situados en los dos polos de emplazamiento. Puede decirse que se aprecia igualmente tanto la comodidad como la tranquilidad pero en muy desigual proporción a favor de la primera, que está mayormente sostenida por los que fueron a buscar un servicio soportando el coste de su elección.
Habida cuenta de la imperiosa necesidad que tiene el barrio de disponer de equipamientos públicos, no esperamos que el Ayuntamiento pueda servirse exclusivamente de los mismos argumentos que emplea el plan preconizado por la propiedad. Sin embargo, lo que sí parece evidente es que tiene totalmente digerido la realización de dicho plan especial incluso antes de someterlo a información pública definitiva, porque además de ofrecer o admitir una serie de ventajas excepcionales, se está involucrando sigilosamente el propio proyecto de urbanización del barrio, de forma que la obra necesaria en la Avda. de la República Argentina que da acceso al actual apeadero se ha retrasado, a excepción de las inexplicadas y enormes terrazas que se apresuraron a situar en los mismos accesos y que imposibilitan el aparcamiento contiguo al apeadero.
Si como ya hemos tenido ocasión de manifestar anteriormente, se confirma que ésta decisión guarda relación con el pretendido plan especial, ya que no disponemos de ninguna otra aclaración presentable, estaríamos ante una provocación añadida, fomentando el malestar que origina el déficit de plazas de aparcamiento a los usuarios del tren. ¿Tan difícil resulta para el Ayuntamiento, exponer claramente sus razones para convencer a los perjudicados, que tiene necesidad de ayudarse utilizando recursos reprobables¿?. Creemos que se podrían invocar argumentos razonados como alternativa a lo existente, tales como el desplazamiento de la población hacia poniente y lo molesto que resulta a los vecinos más alejados del entorno encontrar aparcamiento para utilizar el tren, de lo cual ya se han publicado algunas opiniones. Naturalmente ello implicaría admitir la existencia de otras opciones de obligada estimación, cuando parece que ya lo tienen todo decidido.
Cuando se realiza un proyecto es muy difícil que no existan aspectos positivos a ensalzar, nunca todo es rematadamente malo ni tampoco una panacea que resuelve todos los problemas. Se pueden conseguir soluciones dosificadas entre necesidades de barrio y exigencias turísticas; el hotel con parque es un inicio aceptable pero no con apeadero. ¿Sería descabellado a nivel ciudad convocar un concurso de ideas y disponer de un plan general de usos, con conocimiento e intervención accesible para todos los interesados ¿?
Por otro lado, en lo tocante a Renfe y la Demarcación de Costas, aparte de mantener sus respectivas prerrogativas, su tendencia a la inercia de lo establecido y la carencia de disponibilidades económicas aplicables a éste fin, no nos consta que la temática tratada suponga algún tipo de interés especial que les obligue a una toma de posición determinada.
4.4.- SECUENCIA DE LA OPERACIÓN:
- Estamos en un barrio donde los vecinos están clamando continuamente por la falta de equipamientos públicos y simultáneamente por el trato fiscal injusto que se les infringe por no tener en cuenta que están en una zona metropolitana de bien público e interés general.
- Entendemos que la playa es un escenario ideal para asentar la condición turística, pero habida cuenta de la evidente falta de espacios en el sector, no se han considerado alternativas, tal vez mejores, para un hotel de cinco estrellas. Solamente por citar un ejemplo se puede mencionar los debatidos terrenos de Ca N´Aymerich. Recuérdese que el hotel Rey Dº Jaime está situado en la misma zona y además de pionero, es el más emblemático de Castelldefels gozando de renombrada fama mundial. Podrá haber un déficit de plazas hoteleras pero no lo hay en terreno apropiado para edificar al disponer de una zona tranquila y consolidada turísticamente que se puede completar dignamente a satisfacción de los vecinos sin mayores molestias y problemas. La distancia a la playa no nos parece relevante porque el tipo de clientes que se instala en un hotel de lujo suele cultivar el elitismo y no entra en el bullicio, utilizando preferentemente las instalaciones propias del hotel donde se encuentran en su mejor ambiente y si el caso fuese, estos establecimientos, cuando están cerca de la playa, suelen poner a disposición de sus clientes medios propios de recogida y traslado a la zona pública.
- Se elige la mejor parcela existente en el barrio apta para la construcción de equipamientos y se autoriza uno de carácter privado, tal vez buscando una operación económica asequible, porque otro tipo de plan que obligara a la expropiación forzosa total, implicaría .el pago del valor de tasación de la parcela, o sea 1.755.825.000 pesetas. Sin embargo, creemos que no aparece claro como se pasa de una cesión obligada y gratuita del resto de terrenos al pago de 418.674.750 pesetas por expropiación.
- Se pasa por encima de las necesidades del barrio y se invocan intereses públicos y sociales apuntando a capitalidad turística dando prioridad a la disponibilidad hotelera.
- Para apuntalar la operación se ofrecen varios acicates imponiendo el cambio de emplazamiento del apeadero que se convertirá en un servicio a domicilio para los clientes y personal del hotel. Al mismo tiempo, se ignora que la función ya está perfectamente asumida y se menosprecia los intereses de los vecinos y actividades comerciales afectadas por proximidad.
- De la parcela recalificada se separa el espacio destinado a zona verde, que queda situado justo enfrente del apeadero, por lo que no reúne las condiciones idóneas para disfrutar del parque con tranquilidad y respeto.
- De repente, parece que se van a habilitar espacios que, hasta ahora, estaban siendo neutralizados y se destinarán a zonas de aparcamiento, con lo cual se podría justificar el traslado del apeadero por insuficiente capacidad del actual, avalando de ésta forma el desarrollo de la operación.
- Se hace una excepción extraordinaria admitiendo un hotel de cinco plantas y de 24 metros de altura, saliéndose de la normativa urbanística en altura y cegando la panorámica desde el lado de montaña.
- Destaca la innecesaria reserva conque se ha conducido toda la preparación del tema, que enmarca una fabulosa operación inmobiliaria con excepcional lucro para la propiedad, al estilo de lo que se estila hoy día. .
:4.5.- REPERCUSIÓN DEL PLAN ESPECIAL PROPUESTO:
RESULTAN PERJUDICADOS:
EL BARRIO: Que pierde una excelente ocasión para tener equipamientos públicos a excepción de una zona verde emplazada inadecuadamente. Además tendrá que soportar una mayor presión visitante.
LOS VECINOS: Están totalmente afectados los que viven en la zona de influencia del apeadero actual, que perderían su proximidad conseguida con sacrificio económico. Por estar en el foco de las actividades involucradas en el plan son los que las padecerán. Cualquier añadido destinado a satisfacer el interés general es un grado más de limitaciones vecinales y molestias.
ESTABLECIMIENTOS COMERCIALES: Igualmente todos los situados en el entorno del apeadero que eligieron el local de negocio por propia conveniencia, verán como sus esfuerzos resultan totalmente baldíos.
LA CAPACIDAD GENERAL DE APARCAMIENTO: Un gran hotel en el barrio disminuirá la capacidad disponible, aunque ahora parece que se han descubierto espacios estratégicos que estimamos tenían que haber entrado en servicio años atrás. No se puede pensar que todos los medios motorizados que genera la explotación del negocio estarán siempre ausentes o encerrados dentro de su recinto y que las nuevas plazas estarán siempre disponibles para los vecinos del pueblo. Al lado de los hoteles habrá desorden y comodidad toda la vida y los vehículos ocuparán espacio donde lo encuentren, según nos consta por propia experiencia. Fuera de temporada, la capacidad mermará debido al tráfico del hotel y en temporada, festivos y vigilias, salvo los claros de primera hora continuaremos desbordados, porque en capacidad total estamos muy lejos de poder atender la avalancha de visitantes.
AFECTADOS DE FORMA DESIGUAL:
RESTO VECINOS DEL BARRIO: Habrá perjudicados y beneficiados en distinto grado dependiendo de su proximidad, pero no creemos que en conjunto ello suponga alguna significación decisiva.
VECINOS DE OTROS BARRIOS DEL ENTORNO: La presencia del hotel no es significativa. Si tienen que asistirse del tren de cercanías y se mueven a pie se verán indistintamente perjudicados o beneficiados en función de la proximidad de sus domicilios al apeadero. .
RESTO DE COMERCIOS: Ateniéndonos al conjunto situación-actividad, algunos también pueden verse indistintamente perjudicados o beneficiados, según sus propias consideraciones profesionales. La presencia del hotel tiene que irradiar un incremento general de las actividades pero seguramente de distribución desigual.
NO RESULTAN AFECTADOS:
LOS DESPLAZAMIENTOS A MOTOR A LAS ESTACIONES : Tanto si es al apeadero como a la estación central en el pueblo no quedan afectados en cualquier solución. Las distancias no son significativas, lo único que se requiere es el espacio adecuado para poder aparcar y nosotros creemos que no se ha profundizado lo necesario para habilitar más espacios en el actual emplazamiento del apeadero, sino más bien lo contrario, porque ya hemos visto que se están anulando los existentes. Tampoco se ha tenido en cuenta la disponibilidad que puede ofrecer la terminación del Paseo Marítimo.
RESULTAN BENEFICIADOS:
LA CIUDAD: Beneficio con reservas. Tiene que haber más clientes en todo el año, por tanto, la industria típica local, comercios y servicios aumentarán su cifra de negocio y la mayor parte de barrios podrán continuar disfrutando de su intimidad, tranquilidad, servicios y equipamientos. Sin embargo esto no compensaría a los vecinos del Baixador que, están llamados a soportar el peso de la decisión y todavía no han sido consultados. Se dispondría de un nuevo parque urbano, pero situado en el sitio menos apropiado.
LOS CLIENTES, VISITANTES Y PERSONAL DEL HOTEL: Conforme se ha dicho, se les facilita un servicio de transporte a medida y domicilio. .
LA OPERACIÓN INMOBILIARIA: No hace falta profundizar mucho para convencerse que dentro del cuadro de valores manejado y frente a los argumentos exhibidos para vestir éste plan especial, lo que indudablemente llama la atención es la operación inmobiliaria en sí, debido a su astronómico beneficio con cambio de propietarios del año 2.001 y lo más lamentable es que no va a recaer en el mismo circuito económico que alimenta las actividades municipales, que emanando de la ciudadanía pasa por el barrio y llega a la ciudad. Sin necesidad de provocar pérdidas a nadie y sin vulnerar respetables derechos de propiedad, hay tal margen de ganancia, que bien podría satisfacer todas las necesidades de las que carece el barrio.
DICTAMEN FINAL: Es provisional a la espera de reunir mayor información y no puede limitarse al plan especial, puesto que en materia urbanística estamos afectados doblemente por zona y coste y no se pueden desligar ambos conceptos. Nuestra obligación se justifica con la defensa del barrio y de sus vecinos, pero no estamos en contra de la perseguida condición metropolitano-turística del sector. Reafirmamos nuestro apoyo a la oferta hotelera y de restauración; la terminación del Paseo Marítimo y todo cuanto fortalezca la identidad legendaria del lugar, su bienestar y el futuro, pero rechazamos el protagonismo financiero que se pretende adjudicar a los vecinos. En el plan especial, al barrio se le contenta con una zona verde pero mal situada y se castiga gratuitamente a una parte de la población y actividades imponiendo un traslado provocado del apeadero. El enorme beneficio de la operación no revierte al pueblo y una pequeña compensación ofrecida para traslado del apeadero se gasta en algo que ya existe. Los argumentos expuestos no avalan el proyecto a nivel ciudad porque existen soluciones alternativas menos lesivas, que no comprometen el uso de recursos urbanos que serían más apreciados para otros destinos. Desde nuestra condición de contribuyentes tenemos derecho a equipamientos públicos, pero si por intereses de mayor rango, estamos obligados a soportar una infraestructura turística y equipamientos privados, no estamos dispuestos a asumir el coste de servicios comunes y al pago de contribuciones apropiadas para zonas residenciales, que ni tan siquiera se imputan a las que existen en el municipio. Cuando se imponen filosofías de interés general, debe seguirse con coherencia aplicando contribuciones especiales que no integren interés general, cuyo valor debe separarse y sumarse a la participación pública en la urbanización.

PLAN ESPECIAL DE MEJORA URBANA DE ASIGNACIÓN DE USOS Y ORDENACIÓN DE VOLÚMENES DE LA PARCELA DEL PASEO MARÍTIMO 358-362

Los documentos que integran el presente plan especial de mejora urbana de asignación de usos y ordenación de volúmenes de la parcela del paseo marítimo 358-362, en el municipio de Castelldefels, comarca del Baix Llobregat, tienen el siguiente contenido:

1. INTRODUCCIÓN, OBJETO
2. MEMORIA DE LA INFORMACIÓN
2.1 Situación y ámbito
2.2 Topografía, estado actual y usos del suelo
2.3 Estudio medioambiental
2.4 Determinaciones del planeamiento general
2.5 Antecedentes urbanísticos y jurídicos
2.6 2.6 Estructura de la propiedad
2.7 Marco legal aplicable

3. MEMORIA DE LA ACTUACIÓN
3.1 Justificación de la conveniencia y oportunidad del Plan
3.2 Objetivos y criterios de la ordenación
3.3 Descripción de la ordenación
3.4 Sistema de actuación y administración actuante
3.5 Clasificación del suelo
3.6 Plan de etapas

4. CUADRO DE DATOS
4.1 Cuadro de superficies del Plan Especial
4.2 Cuadro comparativo de estándares

7. PLANOS
1. Emplazamiento y situación
2. Relación con el Planeamiento vigente
3. Topografía y estado actual
4. Planeamiento propuesto
5. Planta de emplazamiento orientativo
6. Planta subterránea 2 (aparcamiento orientativo)
7. Planta subterránea (servicios)
8. Planta baja
9. Planta tipo
10. Planta tercera
11. Planta cuarta
12. Parámetros urbanísticos. Secciones
13. Fachadas
ANEXO 1 Fotografías del estado actual

En el mismo frente marítimo de Castelldefels, en una posición estratégica única, entre la vía del ferrocarril y el Paseo Marítimo, se encuentra una finca de casi dos hectáreas (aprox. 19.020 m2), que acumula unos antecedentes jurídico-administrativos derivados de su condición urbanística.

Este Plan Especial tiene como objeto delimitar y desarrollar un ámbito de planeamiento para establecer el uso hotelero en la parcela calificada como 7b en el vigente Plan Metropolitano y establecer la concesión obligatoria gratuita del resto de terrenos. Así mismo, se determinan las condiciones de edificación de la parcela edificable.

En este sentido, el interés público, comunitario y social derivado de la falta de plazas hoteleras en el municipio de Castelldefels hace oportuna la aprobación del uso hotelero como uso de equipamientos con carácter singular en la parcela objeto del presente Plan Especial.

La ubicación del hotel propuesto en este documento de planeamiento es la más idónea dentro del municipio de Castelldefels, por estar situada en frente del mar Mediterráneo y, en especial, por situarse delante del futuro apeadero de RENFE, que históricamente ya había estado en este lugar. En efecto, se han llevado a cabo negociaciones con RENFE para construir un nuevo apeadero de la línea de ferrocarril al lado de la zona delimitada como zona verde pública en este plan; así mismo, la propiedad promotora de este planeamiento se compromete a participar en los gastos hasta un importe máximo de 1.200.000 euros.

La construcción del nuevo apeadero al lado de la parcela propuesta para el uso hotelero justifica aún más, si cabe, el lugar elegido, ya que los huéspedes podrán acceder al futuro hotel desde el transporte ferroviario de RENFE y desplazarse con rapidez y comodidad al centro de Barcelona.

El tipo de equipamiento de uso hotelero con el aprovechamiento urbanístico que se le asigna en este documento permite perfectamente la titularidad privada, por lo que no hará falta proceder a su expropiación. Además, el Plan Especial permite obtener en forma de cesión obligatoria y gratuita el resto de la finca, que tiene casi la misma superficie que la determinada como uso hotelero y que está calificada en el vigente Plan Metropolitano en gran parte como zona verde clave 6b (parque urbano de nueva creación de carácter local) y en menor parte como de vialidad pública de clave 5.

El ámbito de este Plan Especial, que queda reflejado en todos los planos de este documento, está situado en el extremo sudoeste del municipio de Castelldefels. La superficie total es de unos 19.020 metros cuadrados. La parcela está situada en el frente marítimo de Castelldefels, en la zona más cercana al municipio de Sitges (Port Ginesta), entre la línea del ferrocarril de RENFE de Barcelona a Sant Vicenç por la costa, la cual va paralela a la autopista de Barcelona a Vilanova i la Geltrú (C-32) y en Paseo Marítimo de Castelldefels.

En este punto geográfico objeto de este planeamiento especial, la distancia entre el Paseo Marítimo y la línea de ferrocarril de Barcelona a Tarragona por la costa oscila entre unos 120 y unos 110 metros de separación. En esta franja que afronta con el Paseo Marítimo de Castelldefels hay un vacío urbano de unos doscientos metros de fachada sobre el mar, que permite la construcción de un edificio de uso hotelero singular, sin ningún prejuicio para los vecinos ni el entorno, teniendo en cuenta que la principal barrera, del todo ineludible, está constituida por el conjunto autopista-ferrocarril.

“Parcela situada en el municipio de Castelldefels y en la zona del Paseo Marítimo, cerca del límite con el término municipal de Sitges, de unos 19.020 metros cuadrados de superficie; que afronta: al Norte, en una línea recta de doscientos con los terrenos se sistema ferroviario de la línea de Barcelona a Tarragona por la costa; al Este, con el vial de acceso al paso elevado por encima de la mencionada línea de ferrocarril y de la autopista C-32 de Barcelona a Vilanova i la Geltrú; al Oeste, con terrenos calificados con la clave 6b, mediante límite de la propiedad, y en parte con la calle México; y al Sur, con una parte de la calle México en una línea de 75 metros, y en parte con el Paseo Marítimo, en una línea de aprox. 150 metros.”

La finca está inscrita en el Registro de la Propiedad Nº 4 de l’Hospitalet de Llobregat, en el tomo 1.157, libro 730 del Ayuntamiento de Castelldefels, folio 89, inscripción 2ª, finca número 22.464-BIS, con la siguiente descripción:

“Solar en término municipal de Castelldefels, con frente al Paseo Marítimo, otro frente al Paseo de la Renfe,y otro frente a la calle de Méjico. Mide una superficie de diecinueve mil veinte metros cuadrados, equivalente a 503.421,36 palmos, también cuadrados. Linda: por el frente, Sur, en línea quebrada, parte Paseo marítimo y, en parte calle Méjico; derecha entrando, Este, Paseo de la Renfe; izquierda, Oeste, en línea quebrada, parte calle Méjico y, en parte, resto de finca de que esta se segrega; y por el fondo, Norte, con la Red Nacional de los Ferrocarriles Españoles (RENFE), en su línea de Vilanueva a Barcelona.”

Desde el punto de vista topográfico, los terrenos incluidos en el ámbito del Plan Especial son totalmente planos y, por lo tanto, idóneos para su edificación. Actualmente, los terrenos están totalmente yermos, sin ningún tipo de plantación ni vegetación de interés.

La conexión viaria es excelente a través del Paseo Marítimo y el vial de paso elevado sobre el ferrocarril y la autopista, que permiten la plena integración con la trama urbana y con la red secundaria de carreteras así como con la Autopista C-32 de Barcelona a Vilanova i la Geltrú. La proximidad de la línea de ferrocarril de RENFE permite su utilización, estando incluso en avanzado estado de negociación la firma de un convenio entre la propiedad, RENFE y el Ayuntamiento de Castelldefels para establecer un apeadero de la línea de ferrocarril en el límite que colinda con la finca objeto de este planeamiento especial. Esta circunstancia añadiría un valor extraordinario a la parcela objeto de este Plan.

La ubicación del área a urbanizar corresponde a las planas de playa situadas en los límites del Delta del Llobregat, en las estribaciones del Macizo del Garraf y por lo tanto lejos de las zonas húmedas con verdadero interés ecológico y paisajístico situadas a algunos kilómetros más hacia levante.

El hecho estar situada cerca de la vía del ferrocarril y de la Autopista C-32 y del Paseo Marítimo de Castelldefels hacen que este territorio, cerrado a poniente y levante por sendos barrios residenciales consolidados, un espacio sin posible continuidad con otros espacios libres o naturales.

Este entorno constituye un ámbito humanizado y entropizado desde hace muchos años por la construcción de viviendas unifamiliares y plurifamiliares, de uso turístico de segunda residencia en sus inicios y derivando progresivamente a primera residencia. Actualmente, todo este entorno se encuentra muy desnaturalizado, a pesar de la amplia playa situada al otro lado del paseo marítimo. De hecho, la composición arenosa del suelo permite asegurar que todo este territorio formaba parte de las grandes playas que había entre grandes extensiones de humedales que constituían originariamente el Delta del Llobregat.

El emplazamiento del Plan Especial no afecta ningún espacio de interés natural.

Los terrenos son planos, como corresponde a los arenales cercanos al mar y exentos de vegetación.

El paisaje es un recurso natural, no renovable, de difícil reversibilidad, con fuertes connotaciones socioeconómicas, fruto del proceso de integración continua entre la acción antópica y el medio físico que de identificaba con el conjunto del medio, considerándolo como el complejo de interrelaciones derivadas de la interacción de los elementos bióticos y abióticos que lo forman.

El paisaje actual es de morfología plana que se prolonga hacia el sur, en dirección al mar y hacia levante en dirección del río Llobregat. La plana se cierra a poniente con el relieve del macizo del Garraf, muy presente en este extremo de la plana del aluvión. A escala menor, la existencia de la ya comentada de la doble barrera, física y visual, correspondiente a la línea ed ferrocarril y al trazado de la autopista, el viaducto que atraviesa las dos infraestructuras en dirección de la playa y el conjunto residencial, que delimita la finca por levante y por poniente, provocan que la única vista paisajística abierta sea en dirección del mar, a lo largo de la fachada sur de los terrenos objeto del Plan Especial. La existencia de pinedas en todo el entorno cercano constituye la característica biótica extrínseca más significativa.

Así pues, el elemento predominante del paisaje es su carácter extraordinariamente plano, a pesar de que su reducido tamaño y la existencia de unos límites muy humanizados excepto uno no permite constituir propiamente una unidad de paisaje.

Por lo tanto, con respecto a la calidad del paisaje del fondo escénico, los elementos que más destacan son, por un lado, el Macizo del Garraf, que se ve cercano y, por el otro, la proximidad de la playa y el mar, con su horizonte.

El análisis de la calidad del entorno inmediato, así como por su estado de conservación e integración, la calidad paisajística se considera mediana. Por las características morfológicas del entorno lejano, así como por su estado de conservación, se puede considerar que la calidad paisajística del fondo escénico es alta.

A partir del conocimiento de la capacidad actual del medio natural abiótico (suelo, relieve, clima, aguas, escenario acústico y ambiente lumínico), biótico (vegetación, fauna, espacios de especial interés natural), paisaje (intrínseco y extrínseco) y socioeconómico (conexión territorial, accesibilidad, movilidad y servicios urbanísticos en general) se desprende que el medio tiene capacidad de admitir el uso de equipamiento hotelero al lado de unos espacios libre de cesión que permitan actuar de filtro ante los aspectos más agresivos del paisaje cercano. La tipología de complejo hotelero a implantar debería incorporar amplios espacios libres, dotados de las plantaciones correspondientes para uso de los usuarios del hotel, pero que deberían permitir también integrarse paisajísticamente en el resto del entorno.

El planeamiento general vigente es el Plan General Metropolitano, aprovado por la comisión Provincial de Urbanismo de Barcelona en julio de 1976.

El Plan General Metropolitano califica los terrenos, de unos diecinueve mil veinte metros cuadrados de superficie (19.020 m2), delimitados en este Plan Especial, con las tres claves siguientes:

- Clave 7b. Equipamiento comunitario de nueva creación de carácter local. Tiene una superficie de unos nueve mil setecientos noventa metros cuadrados (9.790 m2).
- Clave 6b. Parque urbano de nueva creación de carácter local. Tiene una superficie de unos siete mil cuarenta y ocho metros cuadrados (7.048 m2).
- Clave 5. Viales públicos. Tiene una superficie de dos mil ciento ochenta y dos metros cuadrados (2.182 m2).

En este apartado es necesario hacer una breve referencia a los hechos administrativos que afectan a la parcela objeto del ámbito de este Plan Especial, con tal de entender la situación legal y judicial en la que nos encontramos, resultado de la posible interpretación de la titularidad pública o privada de la calificación urbanística de la clave 7b del Plan General Metropolitano. La interpretación que se propone en este Plan implica que no será necesaria una expropiación forzosa de la finca por el supuesto de que se creará un equipamiento de titularidad privada con uno aprovechamiento urbanístico equivalente a los del suelo colindante, con unos usos que, según establece el artículo 216.3 de las Normas Urbanísticas, permiten la construcción o instalación de cualquier equipamiento que, por su naturaleza, sea susceptible de titularidad privada.

Con fecha 6 de mayo de 1996, la propiedad pidió la recalificación de la zona de equipamientos en suelo residencial, a cambio de ceder gratuitamente al Ayuntamiento la parte de la finca correspondiente a la zona verde, así como la calificada como de vialidad pública. Subsidiariamente, y bajo el supuesto de no aceptarse aquella, se advertía del inicio de expediente de expropiación de la totalidad de la finca al amparo del artículo 202 del TRLS de 1992.

Con fecha 18 de mayo de 1998, ante el Ayuntamiento de Castelldefels se presentó la correspondiente hoja de evaluación (full de apreuament), en conformidad con el artículo 103 del Decreto Legislativo 1/1990, de 12 d julio, por un importe total de 1.755.825.000 ptas., equivalentes a 10.552.720,78 euros.

Mediante escrito del Ayuntamiento de Castelldefels con fecha 25 de septiembre de 1998, se remitió al Jurado de Expropiación de Catalunya la tasación de los terrenos cualificados como zona verde y viales, no formulándolos para los calificados con la clave 7b (equipamientos), por ser susceptibles de aprovechamiento privado.

Por Decreto de la Alcaldía con fecha 11 de enero de 1999 se amplió la denegación de la expropiación a la totalidad de los terrenos de 19.020 metros cuadrados de superficie aproximada; es decir, se incorporaron los terrenos calificados como 6b (zona verde) y 5 (vialidad), basándose en la existencia de una Unidad de Actuación en el Plan General Metropolitano, aprobado el 14 de julio de 1976, que recoge el ámbito del antiguo Plan Parcial “Baños de Castelldefels”, aprobado por la Dirección General de Puertos y Señales Marinas del 28 de octubre de 1957.

El Jurado de Expropiación de Catalunya, en sesión 12 de enero de 1999, acordó archivar las actuaciones correspondientes al expediente de fijación del precio justo de los terrenos mencionados, número 08/11/0805/0072/-98.

Contra la mencionada resolución del Jurado de Expropiación de Catalunya, con fecha 22 de enero de 1999 la propiedad interpuso el recurso contencioso administrativo número 246/99; el cual por interlocutoria de fecha 4 de noviembre de 1999 se acumuló con el recurso contencioso administrativo núm. 121/99.

Con fecha 29 de noviembre de 1999 la representación legal de la propiedad formuló el correspondiente escrito de demanda.

Con fecha 6 de marzo de 2000, la representación legal del Ayuntamiento de Castelldefes formuló el correspondiente escrito de contestación de la demanda.

Con fecha 29 de mayo de 2000, la letrada de la Dirección General de Asuntos Contenciosos de la Generalitat de Catalunya, en defensa de la resolución del Jurado de Expropiación de Catalunya, formuló el correspondiente escrito de Contestación de la demanda.

Mediante escrito de la representación legal de la propiedad con fecha 13 de noviembre de 2001 se propuso la correspondiente prueba dentro del procedimiento contencioso administrativo de referencia.

Con fecha 5 de abril de 2001, el Ayuntamiento de Castelldefels emitió informe de la calificación urbanística de la finca, destacándose las siguientes manifestaciones:

La porción de parcela susceptible de aprovechamiento privado es la calificada con la clave 7b, zona que está regulada en los artículos 212-217 de las Normas Urbanísticas del Plan General Metropolitano.

El Plan General determina que en este tipo de solar, previamente a la posible concesión de licencias de edificación, ha de redactarse y aprobarse un Plan especial de la parcela.

La mayoría de las zonas que envuelven la parcela en cuestión están calificadas con la clave 20ª/7, de zona de ordenación en edificación aislada, plurifamiliar, subzona III.

Con fecha 27 de abril de 2001 se firmó la escritura de compra-venta de la finca de referencia ante el Notario de Barcelona Sr. Juan Manuel Jorge Romero, por la que adquirieron la finca las entidades mercantiles “HERNANOSNA S.L.” y “CONSTRUCCIONES INMOBILIARIAS PLAGOZ S.L.” al 45% indivís cada una , y el Sr. Simón Belso Bustamante, en cuanto al 10% indivís restante.

En lo que se refiere a la propiedad del suelo, los terrenos objeto de este Plan Especial pertenecen en su totalidad a una única propiedad privada, que está formada por la comunidad de titulares en “pro indivís” siguiente:

El marco legislativo de este Plan Especial lo encontramos en el Art. 55.2 y, en especial, en el Art. 67.1.d de la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de Urbanismo, dentro del Capítulo I del Título III sobre “Figuras del Planeamiento Urbanístico”, cuando establece que “sin perjuicio de los que se puedan aprobar en virtud de la legislación sectorial, se pueden redactar planes especiales urbanísticos en los siguientes supuestos:

d) Para concretar la titularidad y el uso de los equipamientos comunitarios, si no lo hace el planeamiento urbanístico general”.

Por el otro lado, el Artículo 214 de las Normas Urbanísticas del vigente Plan General Metropolitano establece que se redactarán planes especiales con tal de determinar el tipo de equipamiento a que se afecta cada parcela cualificada con la clave 7 de equipamientos comunitarios.

En el Art. 215 de las mencionadas normas se establece la documentación necesaria para la redacción del Plan Especial, así como el procedimiento de aprobación del mismo, con un plazo de información pública de un mes, que será de aplicación en tanto no contradiga el procedimiento establecido con rango de Ley a la antes referida Ley 2/2000, de 14 de marzo de Urbanismo.

La propuesta planteada en este documento urbanístico consiste, únicamente, en la determinación del uso hotelero para la parte de la parcela de unos 9.790 m2, calificada como 7b, su titularidad privada del suelo y las condiciones, parámetros y estándares urbanísticos básicos para su edificación; así como la obligación de la cesión obligatoria y gratuita del resto de los terrenos de unos 9.230 m2 (parque urbano de nueva creación de carácter local y vialidad).

Este documento urbanístico tiene una gran relevancia social y económica para el municipio, que en el caso de ser aprobado definitivamente, podrá materializar la creación de una nueva actividad hotelera de categoría en el Paseo Marítimo de Castelldefels, lo cual permitiría mejorar el objetivo del municipio de Castelldefels como ciudad turística, que por su ubicación privilegiada cerca de la metrópoli de Barcelona y con un gran frente marítimo de playas, comportan un gran atractivo para el turismo y para las actividades económicas de servicios en general.

Es un objetivo de interés público mejorar el número de plazas hoteleras disponibles en el municipio de Castelldefels. Esta mejora permite dar salida a la demanda propia de un municipio turístico en constante crecimiento que tiene la voluntad de mejorar el nivel de excelencia de su oferta. Esta demanda no puede resolverse con la ampliación de los hoteles existentes, que ya se ha llevado a término en todos aquellos en que era físicamente posible hacerlo. Su ubicación singular, en un frente marítimo de 150 metros sin edificar, es ideal para consolidar este claro déficit.

Además de esta situación geográfica priviliegiada de la mencionada parcela dentro der término municipal de Castelldefels, la posibilidad de establecer un nuevo apeadero de la línea de RENFE en Castelldefels, en frente de la parcela de referencia, que facilita el transporte y la conectividad de los huéspedes con el resto del territorio conforman un contexto ideal para consolidar la viabilidad del proyecto.

Se encuentra en un estado muy avanzado de negociación la firma de un convenio entre el Ayuntamiento de Castelldefels, RENFE y la propiedad, mediante el cual ésta se compromete a financiar la construcción de un nuevo apeadero situado entre la franja de terreno entre la vía del ferrocarril y el espacio calificado como verde público (clave 6a).

De este nuevo apeadero también podrán disfrutar todos los ciudadanos de Castelldefels, ya que permite descongestionar la estación actual. Esta nueva infraestructura dará servicio tanto a los ciudadanos que podrán utilizarlo para acceder a sus puestos de trabajo, para ir a estudiar a los centros de enseñanza y universidades o bien a los que se han de desplazar a los diversos centros oficiales situados en la ciudad de Barcelona, así como a toda aquella gente que utiliza la línea de RENFE por motivos de comercio o de ocio. De esta manera se contribuye a evitar el uso del vehículo particular, que tantos perjuicios de todo tipo conlleva, potenciando el transporte público.

Así mismo, la aprobación de este planeamiento especial debe permitir la obtención gratuita de los terrenos calificados con la clave 6b y la clave 5, con su correspondiente urbanización.

Como se ha explicado más arriba, el presente documento de planeamienti especial consiste en la asignación del uso hotelero y la determinación de los parámetros urbanísticos de la parcela calificada con la clave 7b (equipamientos comunitarios de nueva creación) a aplicar para la construcción e un hotel de referencia.

La justificación legal de este Plan Especial la hemos visto en el apartado 2.7 de la presente memoria, donde se mencionaban los diferentes preceptos legales que habilitan su redacción, tramitación y aprobación.

En cuanto a la concreta justificación para la redacción de este Plan Especial de Ordenación de volúmenes y asignación del uso hotelero en la parcela situada en el Paseo Marítimo número 358-362 del minicipio de Castelldefels, se acredita en las razones y motivos siguientes:

La primera justificación resulta de la propia cuestión litigiosa consistente en la posibilidad de la titularidad privada o no del suelo calificado como 7b, en lo que según el Plan General Metropolitano cabe la posibilidad de expropiación forzosa.

Nada se opone a admitir la titularidad privada de los equipamientos de nueva creación cuando se cumplen los supuestos previstos en los Arts. 212 y 217 de las Normas Urbanísticas del PGM, con un aprovechamiento y uso equivalente al del resto de las zonas (clave 20a/7) que envuelven la parcela calificada con la clave 7b, que permita efectuar la materialización de aquel aprovechamiento suficiente como equipamiento privado; la cual cosa posibilitaría el cumplimiento, en equivalencia, del principio de la justa distribución de los beneficios y cargas del planeamiento general.

2) Interés público y social del uso hotelero asignado a la parcela del equipamiento privado

Esta justificación consiste en acreditar el interés público y social en la asignación del uso hotelero para la parcela situada en frente del Paseo Marítimo de Castelldefels.

La consolidación urbanística de la práctica totalidad del frente marítimo de Castelldefels dificulta en gran medida la previsión urbanística de los nuevos suelos destinados a la actividad turística hotelera, considerada estratégica para el Ayuntamiento. Por esta razón, se considera de gran importancia la consolidación urbanística de los terrenos que tienen esta posibilidad de desarrollo., por entenderse que concretan el interés general.

En efecto, el uso hotelero previsto en este planeamiento general cumple plenamente con los objetivos estratégicos del municipio de Castelldefels, que hace años que necesita de una mayor oferta de plazas hoteleras y de la más alta categoría posible, la cual cosa le ha de permitir consolidarse como municipio de interés turístico, con una importante base económica destinada al turismo y los servicios.

En este sentido, cabe decir que existe una importante demanda de plazas hoteleras en el municipio de Castelldefels, que no se puede cubrir con los hoteles existentes, ya que los que podían física y jurídicamente solicitar su ampliación ya lo han hecho. A pesar de las ampliaciones realizadas, en la actualidad todavía hacen falta una gran cantidad de plazas hoteleras para hacer frente a la creciente demanda de las mismas, resultantes de un municipio como Castelldefels, con un atractivo turístico que ha ido aumentando en los últimos años.

Esta calificación como municipio turístico viene dada por su proximidad con el Aeropuerto, la metrópoli de Barcelona y las excelentes playas de que dispone el municipio. En este sentido, Castelldefels permite a los visitantes disfrutar de todas las ofertas culturales, comerciales y lúdicas de la ciudad de Barcelona y, además, residir como huésped en un entorno mucho más agradable, con contacto directo con el mar y los deportes acuáticos en un entorno mucho menos estresante que la capital.

Para dar cumplimiento a la demanda de plazas hoteleras y disfrutar de los beneficios generales que comporta ser un municipio puntero en materia turística, es de interés público del municipio la creación urbanística de nuevas plazas hoteleras en los sitios más apropiados y que cumplan con la finalidad pretendida.

Así, encontramos que la parcela objeto de este planteamiento, como ya se ha dicho, está situada en un lugar privilegiado geográficamente, en un suelo consolidado, con un amplio frente a la mediterránea y de acuerdo con los compromisos adquiridos en este planteamiento para la propiedad, situada delante del nuevo apeadero de la línea de RENFE. Esta circunstancia beneficiaría directamente al desplazamiento de los futuros huéspedes (proximidad del aeropuerto, de la ciudad de Barcelona) e indirectamente a todos los ciudadanos de Castelldefels (gente que utiliza el ferrocarril para ir a sus puestos de trabajo, para ir a estudiar a los centros de enseñanza y universidades o bien a los que se han de desplazar a los diversos centros oficiales situados en la ciudad de Barcelona, así como a toda aquella gente que utiliza la línea de RENFE por motivos de comercio o de ocio, evitando la utilización de un coche particular. Este argumento potencia cualidades de mayor sostenibilidad del territorio, evitando los prejuicios de todo tipo causados por el transporte privado (gasto energético, contaminación, ruidos, retenciones ...) a favor del transporte público.

Esta ubicación estratégica de la parcela permite la implantación de un hotel de categoría, destinado a servicio turístico, pero que simultáneamente, por su centralismo, posibilita su uso como hotel urbano, dentro de las actividades a organizar en el municipio de Castelldefels.

La tercera justificación es de carácter legal, ya que se establece la obligación en la vigente legislación urbanística y consiste en que mediante la ejecución de este Plan Especial, el Ayuntamiento de Castelldefels obtendía de forma gratuita los terrenos de unos 7.048 metros cuadrados de superficie calificados con la clave 6b (parque urbano de nueva creación de carácter local) y los terrenos de unos 2.182 metros cuadrados de superficie calificados como clave 5 (viabilidad pública).

Así mismo, mediante este planteamiento especial, los titulares dominicales de la parcela privada resultante de uso hotelero, tendrán que hacerse cargo de las obras de urbanización de la calle en forma de arco de unos 2.182 metros cuadrados de superficie y las obras de ajardinado del nuevo parque urbano.

Con esta finalidad prevista legalmente, se completa la trama urbana viaria y se dispone de más suelo público a disposición del municipio de Castelldefels, destinados a usos de verde público (clave 6b).

Además, los propietarios-promotores asumen el coste hasta un importe máximo de 1.200.000 euros (un millón doscientos mil euros), en concepto de inversión para la urbanización de la zona verde y para la construcción del nuevo apeadero de RENFE en el municipio de Castelldefels. Esta nueva infraestructura se ha de situar, de acuerdo con las diversas conversaciones mantenidas con RENFE, en frente de los terrenos calificados como clave 6b de este planeamiento, dónde todavía quedan restos de un antiguo apeadero.

La implantación de un hotel de categoría superior en el frente marítimo de Castelldefels contribuirá al crecimiento económico del municipio, en especial en el campo de los servicios de ocio. Por el otro lado, permitirá la creación de nuevos puestos de trabajo, tanto directa como indirectamente.

Desde un punto de vista urbanístico, este proyecto permitirá completar la fachada marítima del municipio, llenando el vacío actualmente existente, de unos dos cientos metros de fachada, entre las edificaciones existentes. El nuevo edificio hotelero a construir podrá integrarse en el paisaje urbano, separándose ampliamente de los edificios residenciales vecinos.

La ordenación propuesta en este planeamiento especial se caracteriza por dos puntos fundamentales:

- En primer lugar, en cuanto a la calificación del suelo, nos hallamos ante un suelo urbano consolidado y en cuanto al aprovechamiento urbanístico establecido, este consiste en una edificabilidad neta de un metro cuadrado de techo por metro cuadrado de suelo.

- En segundo lugar, en cuanto a los parámetros urbanísticos diferenciados respecto del suelo colindante (clave 20a/9), cabe decir que se justifican en la singularidad de la asignación del uso hotelero de la parcela resultante y en el concreto proyecto constructivo que ha de tener el propio hotel.

Por todo lo dicho, es necesaria la redacción, tramitación y aprobación de este Plan Especial, el cual materializará todos los objetivos antes mencionados y permitirá un mejor cumplimiento del interés público y social.

El objetivo de este Plan Especial de asignación de usos y ordenación de volúmenes, como se ha dicho antes, consiste en establecer una ordenación urbanística que permita la determinación del uso hotelero para la parcela privada resultante de unos 9.790 m2 y el aprovechamiento (techo), las condiciones, parámetros y estándares urbanísticos básicos para su edificación, así como la obligación de la cesión obligatoria y gratuita del resto de los terrenos de unos 9.230 m2 para suelo público (parque urbano de nueva creación de carácter local y vialidad).

El primer y objetivo fundamental del Plan Especial es, dentro de la clasificación como suelo urbano consolidado, la asignación del uso hotelero para la parcela resultante de este Plan Especial, de unos 9.790 metros cuadrados de superficie.

Esta determinación del uso para la parcela privada permite ordenar racionalmente el frente marítimo de Castelldefels, declarado municipio turístico por el Departamento de Industroa, Comercio y Turismo de la Generalitat de Catalunya, facilitando la creación de nuevas plazas hoteleras en el municipio, actualmente muy difíciles de conseguir, por la consolidación urbanística de este espacio tan singular.

De esta manera, se contribuye a paliar el déficit existente de este tipo de servicio turístico y de hotel urbano.

El segundo objetivo consiste en la determinación de la titularidad privada del suelo de uso hotelero, otorgándole un aprovechamiento equivalente al de las zonas colindantes.

En efecto, con la fijación de la titularidad privada del suelo y del aprovechamiento equivalente, se cumple lo establecido en los artículos 214 a 218 de las Normas Urbanísticas del Plan General Metropolitano, por los supuestos de que el equipamiento de nueva creación no haya de ser de titularidad pública, evitándose de esta manera que la administración tenga que expropiar estos suelos.

3) Determinación de la ordenación, de los parámetros urbanísticos y las concesiones:

Un tercer objetivo necesario para la propia racionalidad del planeamiento urbanístico, consiste en prever los parámetros urbanísticos y estándares de cesión del suelo y la ordenación resultante del Plan Especial, que permitan, en último término, la edificación de un hotel correspondiente y la finalización urbanística de su entorno.

En este sentido, el objetivo consiste, en parte, en la obtención gratuita de la superficie de suelo de unos 7.048 metros cuadrados calificados con la clave 6b (parque urbano de nueva creación de carácter local) y la superficie de unos 2.182 metros cuadrados calificados con la clave 5 (vialidad pública). Estos terrenos destinados a suelo público, de conformidad con el ámbito delimitado en este planeamiento especial, han de ser cedidos de forma obligatoria y gratuita al Ayuntamiento de Castelldefels.

Un cuarto objetivo de gran importancia consiste en la instalación y construcción de un nuevo apeadero de la línea de RENFE en el municipio de Castelldefels, con tal de mejorar las comunicaciones y la conectividad urbana de la parte más meridional y cercana a la playa del municipio. El convenio que está previsto de ser firmado entre el Ayuntamiento, RENFE y la propiedad lo hará posible.

Otro objetivo de ámbito local consiste en urbanizar el vial de nueva creación en forma de arco, que va desde la calle de México en dirección del Paseo del ferrocarril, completando así la red viaria urbana.

Un último objetivo consiste en el interés de llevar a término la construcción de un proyecto emblemático, tanto en lo que respecta la volumetría como su uso, con un edificio hotelero singular, en el cual el tratamiento de la fachada, el ajardinado de los espacios exteriores y la utilización, en general, de materiales sostenibles garantizan la calidad del conjunto y su mínima incidencia en el medio natural.

La finca objeto de este documento urbanístico tiene las tres calificaciones siguientes:

- Vialidad
Una calle en forma de arco de 10 metros de anchura, que va desde la Calle México al Paseo del ferrocarril, de unos 2.182 metros cuadrados de superficie.

- Verde
Zona de parque situada entre la mencionada Calle México y la calle en arco y el límite de la zona ferroviaria, de unos 7.048 metros cuadrados de superficie.

- Equipamiento de nueva creación
Una parcela, de unos 9.790 metros cuadrados de superficie, con unos 150 metros de fachada al Paseo marítimo, delimitada al Norte por la calle en arco antes mencionada, y a levante con la Avenida de los Eucaliptos.

Teniendo en cuenta que la propiedad de la finca es única, se determina como sistema de actuación el sistema de reparcelación con la modalidad de compensación básica.

El desarrollo de este sector comportará que los propietarios incluidos en el mismo se harán cargo de los costes de urbanización correspondientes a los sistemas previstos en el Plan Especial.

3.5 Clasificación del suelo
La totalidad de los terrenos incluidos en el ámbito de este Plan Especial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de Urbanismo, se clasifican como suelo urbano consolidado.

La ejecución de este planeamiento se llevará a término en una única etapa, la cual cosa es coherente con su reducido ámbito superficial, la consolidación urbana que lo envuelve, que hace que sólo hará falta urbanizar un vial de la trama urbana y la existencia de una única parcela resultante y de interés público en obtener las plazas hoteleras para el municipio de Castelldefels lo antes posible.

OCUPACIÓN MÁXIMA:
- SOBRE RASANTE: 30 % 27,90 %
- BAJO RASANTE: 40 % (30% + 10%) 39,78 %

SEPARACIONES DE LOS VIALES:
- PASEO MARÍTIMO: 10,00 metros 15,50 metros
- CALLES LATERALES: 8,00 metros 8,00 metros

La normativa de este Plan Especial en referencia a los parámetros urbanísticos y estándares de cesión es la siguiente:

1. De acuerdo con la calificación del Plan General Metropolitano se establecen: la zona de equipamientos; y los sistemas de Parque Urbano (clave 6b) y Vialidad (clave 5).

2. Los suelos destinados a sistemas han de ser cedidos obligatoriamente y gratuitamente por la propiedad del suelo, en conformidad con los procedimientos establecidos en la legislación urbanística vigente.

- El índice de edificabilidad neta será de 1,00 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo.

- La ocupación máxima de la parcela para la edificación es del 30%. En la plana subterráneo podrá llegar hasta el 40% de la superficie total de la parcela.

- Parcela mínima: se establece una única parcela privada de 9.790 metros cuadrados, la cual es indivisible. El techo máximo de uso hotelero de la parcela es de 9.790 metros cuadrados de techo.

- Ordenación de la edificación: El tipo de ordenación es el de edificación aislada.

- Planta subterráneo: Tendrá la consideración de planta subterráneo la situada a más/menos 1,50 metros sobre el perfil natural del terreno. La planta situada inmediatamente encima de la planta subterráneo tendrá la consideración de planta baja. Las plantas subterráneas no computan a efectos de edificabilidad.

- La cubierta: La cubierta de las edificaciones será, principalmente, plana, aunque el correspondiente proyecto de edificación dependerá del diseño definitivo. Por encima del forjado de la cubierta podrán alojarse las instalaciones, cuartos de servicio y aparatos necesarios para el funcionamiento de la edificación. Estas instalaciones no computarías a efectos de edificabilidad ni de altura.

El tipo de ordenación es el de edificación aislada. Los espacios no edificados ni pavimentados por necesidades de la instalación hotelera serán necesariamente ajardinados.

1. Los usos admitidos son: el residencial/hotelero; así como los complementarios propios de la actividad de este uso principal o incluidos habitualmente en el mismo.

El coste aproximado de las obras de urbanización se puede determinar según el método de estimación M.S.V. (metros cuadrados de superficie de vial), método extraído del análisis estadístico de diferentes actuaciones residenciales y que establece el coste total de las obras por metro cuadrado de vialidad, incluyendo las redes de servicios y suministro; obteniendo un precio promedio de 90 euros/m2 de vial.

A este coste deberán añadirse las obras que también afectan la actuación y son diferentes de la vialidad propiamente dicha, que, en el caso de éste y por su relevancia son las obras de ajardinado del Parque Urbano de unos 7.048 metros cuadrados de superficie.

El coste por metro cuadrado de vialidad (MSV) –sin IVA- para la superficie de vial computada, nos da:

El coste por metro cuadrado de urbanización del Parque Urbano, más las otras obras y gastos de gestión, suponen: